홍콩에서 아파트 구입할 때는 왜 3개의 다른 계약서에 서명을 해야 할까?

레이호우~여러분, 여기는 홍콩입니다! 

 

이전 포스팅에서 홍콩의 등기제도는 부동산 소유자를 알려주는 Title Registraton System 가 아닌, 구 영미법 Deed Registraion System 을 채택해서 '해당 부동산의 권리에 영향을 주는 문서를 보관 하는 제도'를 사용하고 있다고 말씀 드렸는데요! 이를 통해 홍콩에서는 아파트 '과거에 어떤 문제 혹은 하자가 없었는지'에 대한 검토를 매우 중요하게 생각 하는 도시임을 알 수 있었지요? 이런 제도 때문에, 홍콩에서는 아파트 매매시 3번씩이나 계약서에 서명을 하고, 수십년이 지난 서류도 검토를 하게 하는 것이라고 합니다. 

그럼, 홍콩에서 아파트 구매시 3번의 계약이 어떻게 이루어 지는지 살펴 볼까요? 

1. Provisional Sales and Purchase Agreement (Provisional SPA) - 임시매매계약서 

2. Formal Sales and Purchase Agreement (Formal SPA)- 정식매매계약서 

3. Assignment - 부동산 권리 승계 계약서 

 

임시매매계약서 (Provisional SPA) 

이는 부동산 중개업소에서 준비하는 1-2장 짜리 계약서로, 가격을 포함한 조건이 협의가 되면 매매의사를 확인 하는 문서로 복잡한 부동산 매매 세부사항은 포함되어 있지는 않습니다. 계약서에 사인과 동시에 deposit 으로 아파트 가격의 약 3-5% 를 지급 하게 되어 있구요! 변호사가 없는 상황에서 양측이 현장에서 부동산 에이전시 안내에 따라 작성하는 비교적 간단한 계약 문서 이지만, '임시' 라는 단어가 있어도 이미 법적으로 유효한 계약서로 단순 변심에 의한 계약 철회는 인정 되지 않습니다. 

 

정식매매계약서 (Formal SPA) 

임시매매계약서 체결 한 후 기존 소유자와 구매를 원하는 사람 각각 변호사를 선임해야 하며, 그들을 통해 정식매매계약서를 체결 하게 되는데요! 기존 소유자의 변호사가 계약서 초안을 구매자 변호사에게 제시하며 양측 변호사는 관련 법률을 살펴보고, 기존 소유자와 구매자의 지시에 따라서 최종본을 작성 합니다. 구매자 변호사가 구매자에게 서명하게 한 후, 추가 deposit 약 10%와 stamp duty 납부를 위한 금액을 받게 됩니다. 구매자의 변호사는 서명한 계약서 2부와 deposit 을 기존 소유자 변호사에게 전달하고 기존 소유자에게 counter 사인 하게 하고 deposit 을 지급 하게 됩니다. counter sign 한 계약서 1부를 구매자 변호사에세 전달 하면, stamp duty 를 납부 하게 됩니다. 납부 후에 납부영수증을 근거로 구매자 변호사는 Land Registry 에 Formal SPA 를 등록하게 됩니다. 

 

이 과정에서 변호사의 역할이 중요하다고 하는데요! 정식매매계약서를 체결한 날짜 기준으로 역으로 15년이 되는 날짜를 기준으로 이 기간에 해당하는 서류와 문서를 구매자의 변호사가 기존 소유자 변호사 에게 요구할 수 있습니다. 이 부분에서 중요한 하자가 발견되면 매입자가 계약을 해지하는 사건들이 발생하기도 한다고 하네요. 

 

소유권승계 계약 (Assignment) 

구매자 변호사가 기존 소유자 변호사로부터 받은 자료를 모두 검토한 후에, 문제가 없으면 구매자로 하여금 assignment 에 서명하고 잔금을 치르게 합니다. 이 과정이 되야 비로소 법적인 권리가 구매자에게 승계된 것 입니다. 근데, 심지어 이 과정을 다 마쳤는데도 권리 이전에 문제가 있다고 판시한 케이스가 있기도 하는데요. 홍콩의 유명한 '미니버스 기사' 사건이 그것인데, 다음 포스팅에 다루어 볼께요! 

 

그럼, 저는 또다른 홍콩 스토리를 갖고 찾아올께요~조이낀!